Dealpilot · Junker Immobilien

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Objekt & Fotos

Grunddaten, Lage und Objektfotos für den Bankexport

Objektdaten

PLZ

Ort *

Straße

Hausnummer

Objektart

Wohnfläche (m²)

m²

Baujahr

Kaufdatum

Kürzel

Ausstattung

Investitionsthese

Bekannte Risiken

Qualität & Zustand

Energieklasse DS2

Zustand der Wohnung DS2

Vermietungsstand

Exitstrategie

Küche

– keine Bewertung –

Badezimmer

– keine Bewertung –

Fußboden

– keine Bewertung –

Fenster

– keine Bewertung –

Lage- & Markt-Indikatoren DS2

Werte fließen in DealScore 2.0 (Lage 10% + Upside 10%) ein.

Bankbewertung

€

Verkehrswert (§ 194 BauGB · Sachwert/Ertragswert/Vergleichswert)

€

Makrolage

Mikrolage

Bevölkerungsentwicklung

Nachfrage-Indikatoren

Wertsteigerungs-Potenzial

Entwicklungsmöglichkeiten

KI-Lage-Bewertung alle 8 Felder

Adresse oben eintragen, dann Button klicken — die KI bewertet Makro/Mikro, Bevölkerung, Nachfrage, Wertsteigerung & Entwicklung in einem Aufruf mit Quellen.

Objektfotos (erscheinen im PDF · bis zu 6)

Fotos oder PDF hochladen / hierher ziehen

Mehrseitige PDFs werden automatisch in Einzelfotos zerlegt · Erstes Foto = Titelbild

Sonstige Bemerkungen

Zusätzliche Notizen

Grund & Boden

Bodenrichtwert (€/m²)

€

Miteigentumsanteil (%)

%

Grundstücksfläche (m²)

m²

Grundstücksanteil (m²)

—

Bodenwert

—

Kaufpreis & Investition

Kaufpreis, Nebenkosten, Gesamtinvestition und Prognose-Annahmen

Miete

Mietstruktur, Nettokaltmiete und Warmmiete

Mietstruktur

Nettokaltmiete / Monat *

€

Zusätzliche Einnahmen / Monat

€

Stellplatz, Garage etc. – fließt in Nettokaltmiete + Steuerberechnung ein

Umlagefähige Kosten / Monat

€

= Warmmiete / Monat

—

= Warmmiete / Jahr

—

= Nettokaltmiete / Jahr

—

Mietpreis-Analyse

Bezogen auf die Wohnfläche aus Tab "Objekt".

Aktuelle Miete pro m²

—

Aktuelle Miete pro m² (warm)

—

Marktmiete (€/m²) DS2

€

Markt-üblich für die Region — wird mit Ist-Miete verglichen für Upside-Score.

Mietausfall-Risiko DS2

KI-Mietpreis-Analyse Marktmiete + Mietausfall

Die KI recherchiert die marktübliche Miete für deine Adresse + Wohnfläche und schätzt das Mietausfall-Risiko ein. Werte können per Klick übernommen werden.

Mietentwicklung

Erhöhung gilt auch für zusätzliche Einnahmen Wenn aktiv, wachsen Stellplatz, Garage und sonstige zusätzliche Einnahmen im selben Verhältnis wie die Nettokaltmiete. Standardmäßig (deaktiviert) bleibt nur die NKM dynamisch — zusätzliche Einnahmen bleiben über alle Jahre konstant.

Konstante Mietsteigerung pro Jahr (Standard).

Mietsteigerung p.a.

%Annahme

Prognose-Annahmen

Wertsteigerung p.a.

%Annahme

Kostensteigerung p.a.

%Annahme

Leerstand p.a.

%Annahme

Betrachtungszeitraum

Jahre

Exit-Rendite (Verkauf %)

%

Steuer-Details

Vollständige Steuerlogik – AfA, Progression, jährliche Werbungskosten und Finanzamt-PDFs

⚠ Hinweis · Keine Steuerberatung: Diese Anwendung bietet lediglich allgemeine Rechenhilfen und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Für individuelle steuerliche Einschätzungen wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater. Die Nutzung der App ersetzt keine fachliche Beratung. Alle Berechnungen basieren auf den eingegebenen Daten und erheben keinen Anspruch auf Richtigkeit oder Vollständigkeit. § 6 StBerG (Deutschland) weist darauf hin, dass Steuerberatung nur von dazu befugten Personen geleistet werden darf. DealPilot fällt nicht unter diesen Bereich.

Persönliche Steuer

Diese Werte fließen in alle Steuer-Berechnungen ein. Der Grenzsteuersatz wird automatisch aus dem zvE nach §32a EStG (Tarif 2026) berechnet — manuelles Übersteuern möglich.

zvE vor Immobilie / Jahr

€

Persönl. Grenzsteuersatz (%)

%

Grenzsteuersatz automatisch aus zvE berechnen

EStG (vor Immobilie) / Jahr

—

Wird nach §32a aus zvE berechnet

Lohnsteuertabelle

↗ BMF-Rechner ↗ Lohn-Info.de

Externe Tools zum Vergleich

AfA-Konfiguration

Mit dem BMF-Rechner kannst du Gebäude- und Bodenanteil sowie den AfA-Satz nach amtlicher Methode (Sachwertverfahren) ermitteln.

AfA-Satz

Gebäudeanteil am KP (%)

%

Rest = Grundstücksanteil

AfA / Jahr (berechnet)

—

📈 Steuerprogression-Chart

Vergleicht Einkommensteuer vor und nach Investition über die zvE-Bandbreite.

💰 Steuer-Modul · Echte Progression 2026

Berechnet die jährliche Steuerwirkung der Immobilie nach offiziellem EStG-Tarif 2026 mit echter Progression. Die Felder oben (zvE, AfA, Sanierung) gehen automatisch ein.

Bitte erst Werte oben ausfüllen

📅 Steuerverlauf · Erstattung (grün) vs. Nachzahlung (rot)

Verlauf über die ersten 15 Jahre. Verluste aus V+V mindern dein zvE → Erstattung. Mit fortschreitender Tilgung sinken die Schuldzinsen → irgendwann positives Ergebnis → Nachzahlung.

Wird automatisch berechnet sobald Daten eingegeben sind

📋 Steuerformular pro Jahr · individuelle Werte

Hier kannst du pro Jahr Verluste/Werbungskosten manuell überschreiben. Der App-Vorschlag basiert auf deinen Eingaben (Mietsteigerung, Tilgungsplan, AfA). Manuelle Änderungen fließen in die Cashflow-Projektion und in den Steuerverlauf oben ein.

Wird automatisch befüllt sobald Daten eingegeben sind

Finanzierung

Darlehensstruktur, Zinsbindung, Restschuld und Anschlussfinanzierung

📊 Aktuelle Marktzinsen Live · Bundesbank

variabel / bis 1 Jahr

–

Effektivzins p.a.

1 bis 5 Jahre

–

Effektivzins p.a.

5 bis 10 Jahre

–

Effektivzins p.a.

über 10 Jahre

–

Effektivzins p.a.

Zinsentwicklung 5–10 Jahre · letzte 8 Wochen

Darlehen I – Hauptdarlehen

Institution

Vertragsnummer

Art des Darlehens

Auszahlungsdatum

Eigenkapital *

€

LTV inkl. Erwerbsnebenkosten berechnen (strenger, GI-Bezug) ℹ

Anfängl. Darlehenssumme *

€

Zinssatz nominal (% p.a.)

%

Tilgung (% p.a.)

%

Monatliche Rate (berechnet)

—

davon Zinsen / Monat

—

davon Tilgung / Monat

—

Zinsbindung (Jahre)

J.

Restschuld Ende Zinsbindung

—

Zinsbindung bis (auto)

—

Volltilgung (ca. Jahr)

—

Bankvertrag scannen — Werte werden automatisch übernommen

Darlehen II – Zusatzdarlehen

Hinzufügen

Anschlussfinanzierung (Prognose)

Empfehlung: Konservativ rechnen mit 5,0 % Zins und 1,0 % Tilgung. So hast du einen Puffer wenn die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung steigen. Diese Werte fließen in die 3-Phasen-Berechnung und 15-Jahres-Projektion ein.

Zinssatz Anschluss (%)

%

Tilgung Anschluss (%)

%

Rate Anschluss / Monat

—

Zinsbindung Anschluss (J.)

J.

Zinsrisiko (auto berechnet)

—

Mehrkosten Anschluss / Monat

—

Finanzierungsübersicht

Darlehenssumme—

Eigenkapital—

LTV (Loan to Value)—

Wie setzt sich die Beleihung zusammen?

Darlehenssumme ÷ Kaufpreis (—) = LTV.
Standard-Bankenpraxis: Beleihungsbasis = Kaufpreis. Aktuell: EK — | Darlehen — | KP —

Monatliche Rate—

Zinssatz nominal—

Zinsbindung bis—

Restschuld EZB—

Anschlussrate / Monat—

EigenkapitalFremdkapital

16%84%

Bankargumente

Erstrangige Grundschuld

Immobilie als Sicherheit – stabile werthaltige Beleihung

DSCR – Schuldendeckung

Mieteinnahmen decken Kapitaldienst

Vollständig vermietet

Nachgewiesene Mieterträge als stabile Einnahmebasis

LTV – Beleihungsquote

Beleihungsauslauf liegt im Rahmen

Zinsänderungsrisiko

Anschlussfinanzierung kalkuliert

💡 Empfehlungen zur Finanzierung

Automatische Hinweise zur Optimierung — basierend auf LTV, DSCR, Tilgung & Zinsbindung.

Bewirtschaftungskosten

Alle laufenden Kosten – umlagefähig und nicht umlagefähig pro Jahr

Eingabe-Modus

Wähle, ob du BWK detailliert pro Position oder als Prozentsatz der Kaltmiete eingeben möchtest.

Umlagefähige Kosten / Jahr

Hausgeld (umlagefähig) / Jahr

€

Grundsteuer / Jahr

€

Sonstiges umlagefähig / Jahr

€

Summe umlagefähig

—

Nicht umlagefähige Kosten / Jahr

Hausgeld (nicht umlagefähig)

€

WEG-Rücklage / Jahr ℹ Info

€

Anteil der Rücklage am Hausgeld - nur zur Information, fließt nicht doppelt in die Bewirtschaftung ein.

Eigene Instandhaltungsrücklage

€

Kalkulat. Mietausfall / Jahr

€

Sonderverwaltung / Jahr

€

Summe nicht umlagefähig

—

BWK Zusammenfassung

Umlagefähig / Jahr—

Nicht umlagefähig / Jahr—

BWK Gesamt / Jahr—

BWK als % der NKM—

Hausgeld gesamt—

Detailpositionen (optional)

Kostenposition I (€)

€

Bezeichnung

Kostenposition II (€)

€

Bezeichnung

Kostenposition III (€)

€

Bezeichnung

Kostenposition IV (€)

€

Bezeichnung

KI-Investment-Analyse

ChatGPT bewertet deine Zahlen – Bewertung, Stärken, Risiken, Verhandlungsempfehlung, Bankargumente, Fazit

Investment-Analyse

Powered by ChatGPT (OpenAI) · Junker Immobilien

Eine KI-gestützte Investment-Analyse mit konkreten Zahlen und klarer Kaufempfehlung — basierend auf allen Eingaben dieses Objekts.

KI-Analyse im PDF-Export einschließen

Deaktiviere diese Option, wenn du das PDF ohne die KI-Seite exportieren möchtest.

Analyse-Parameter

Investitionsstrategie

Verkäuferbereitschaft

Eigene Risikotoleranz

Aktuelle Marktphase

Kennzahlen & Ergebnis

Alle KPIs, Szenarien, Charts und Projektion

ℹ DealPilot Score entspricht exakt dem Quick-Check Score — basiert auf Cashflow, Rendite, LTV, Risiko und Potenzial.

Deal Score wird berechnet sobald Werte eingegeben sind...

✨ Investor Deal Score = erweiterter Deal Score mit zusätzlichen 24 KPIs für detaillierte Investorenbewertung (Lage, Substanz, Upside-Potenzial).

Investor Deal Score wird berechnet…

Investor-Score Zusatzangaben

Diese Werte fließen in den DealScore 2.0 ein. Eingabe direkt in den jeweiligen Tabs (Objekt, Investition, Miete) — hier nur die Übersicht.

📊 Kennzahlen-Bewertung lokal · ohne KI

Sobald Werte eingegeben sind, erscheint hier eine Ampel-Bewertung der wichtigsten Kennzahlen.

KI-Investment-Analyse basiert auf DealScore

Klicke „Analyse starten", um eine professionelle Investment-Bewertung deines Deals zu erhalten — inkl. Stärken, Risiken, Szenarien und Empfehlung.

Cashflow VOR Steuern · pro Monat

Heute

—

€ / Monat

Ende Zinsbindung

—

€ / Monat

Anschluss

—

€ / Monat

Cashflow NACH Steuern · pro Monat

Heute

—

€ / Monat

Ende Zinsbindung

—

€ / Monat

Anschluss

—

€ / Monat

Bruttomietrendite

—

p.a. auf Kaufpreis

Nettomietrendite

—

p.a. auf Gesamtinvest

LTV

—

Fremdfinanzierungsquote

DSCR ⓘ

—

Schuldendeckung

Faktor

—

Jahresmieten

Equity Multiple

—

geschätzt

Cashflow – Korrekte Berechnung

Warmmiete / Jahr (Kalt + umlagefähige Erstattung Mieter)—

– Umlagefähige BWK (durchlaufend an Verwaltung)—

= Kaltmiete (NKM + ZE) / Jahr—

– Nicht umlagefähige BWK / Jahr—

= NOI (Net Operating Income) / Jahr—

– Zinsen / Jahr—

= CF nach Zinsen (vor Tilgung)—

– Tilgung / Jahr—

= CF vor Steuern (nach Tilgung)—

± Steuern / Jahr (– bei Belastung, + bei Erstattung)—

= CF nach Steuern / Jahr (nach Tilgung)—

= CF nach Steuern / Monat—

AfA (steuerl. Wirkung) / Jahr—

Zu versteuernder CF / Jahr—

📊

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

Brutto: NKM/Schulden · Netto: (NKM−NUL)/Schulden

— € / — € =

—

Netto-DSCR: —

Alle Kennzahlen

Bruttomietrendite—

Nettomietrendite—

Faktor (KP / Jahresmiete)—

EK-Rendite p.a.—

Equity Multiple (Vermögenszuwachs / EK)—

DSCR Brutto—

DSCR Netto (nach NUL)—

LTV—

Wertpuffer / Equity—

Zinsrisiko / Mon.—

Vermögenszuwachs · 10 Jahre nach Kauf

Wie setzt sich dein Vermögenszuwachs nach 10 Jahren zusammen? Wir betrachten Tilgung, Cashflow und Wertsteigerung — und ziehen den Eigenanteil ab, den du aus eigener Tasche zugeschossen hast (bei negativem Cashflow).

… durch Tilgung (Schulden abgebaut, brutto)—

… davon vom Mieter (durch Mieteinnahmen finanziert)—

… davon Eigenanteil (aus eigener Tasche zugeschossen, da CF negativ war)—

+ Cashflow-Überschuss (nur wenn positiv)—

+ Wertsteigerung (Marktwert minus Kaufpreis)—

Netto-Vermögenszuwachs (Tilgung/Sparguthaben vom Mieter + CF-Überschuss + Wertsteigerung)—

Equity Multiple (Netto-Vermögenszuwachs / eingesetztes EK)—

▶ Wie der Cashflow-Überschuss entsteht (kumuliert über 10 Jahre) klick zum Aufklappen

Kumulierte Mieteinnahmen (NKM + Zus.Einn., mit 1,5 % p.a. Mietsteigerung)—

– Bewirtschaftung n.uml. (eigene Kosten, mit 1,0 % p.a. Kostensteigerung)—

– Zinsen (über die Laufzeit)—

± Steuern (Belastung/Erstattung kumuliert)—

= Kumulierter CF-Überschuss—

Plausi-Check Mieten: Aktuelle NKM —/J × 15 Jahre = — (ohne Steigerung). Mit 1,5 % p.a. wächst die Miete jedes Jahr → Summe = —.
Hinweis: Die Tilgung ist hier nicht abgezogen — sie ist als eigener Block oben ausgewiesen (Schulden abgebaut = Eigenkapital aufgebaut). Anders als in der KPI-Box "Cashflow heute" oben, wo der CF-Wert bereits nach Tilgung dargestellt ist (Banker-Sicht).

▶ Wie die Wertsteigerung berechnet wird (über 10 Jahre) klick zum Aufklappen

Wert-Anker (Heute) (Verkehrswert / Bankbewertung / Kaufpreis)—

× Wertsteigerungs-Annahme p.a. (aus Tab Annahmen)—

Wachstumsfaktor (1 + p.a.)¹⁰—

= Marktwert nach 10 Jahren—

– Wert-Anker (Heute)—

= Wertsteigerung—

Formel: Wertsteigerung = Wert-Anker × ((1 + p.a.)^Jahre − 1)
Wert-Anker ist der Verkehrswert wenn vorhanden, sonst die Bankbewertung wenn höher als der Kaufpreis, sonst der Kaufpreis selbst.
Standard-Annahme: 1,5 % p.a. (in den Annahmen änderbar). Konservative Werte für stabile Lagen: 0–2 %, Wachstumsregionen 2–4 %.

Zinsänderungsrisiko · Detail

Vergleich zwischen aktueller Phase, Ende der Zinsbindung und der Anschlussfinanzierung.

Kennzahl	Heute	Ende Zinsbindung	Anschluss
Zinssatz	—	—	—
Bank-Rate / Monat (Zins + Tilgung)	—	—	—
BSV-Sparrate / Monat (zwangsweise an Vertrag gebunden)	—	—	—
Liquiditätsbelastung / Monat (Bank + BSV)	—	—	—
Cashflow / Monat (vor Steuer, nach Tilgung)	—	—	—
Cashflow / Monat (nach Steuer)	—	—	—
DSCR (inkl. BSV-Sparrate als Tilgungsersatz)	—	—	—
Δ Rate ggü. Heute	—	—	—

Kennzahlen-Vergleich · Heute · Ende Zinsbindung · Anschluss

Kennzahl	Heute	Ende Zinsbindung	Anschluss
Mieteinnahmen / Jahr (NKM + ZE)	—	—	—
Bewirt. nicht-umlagefähig / Jahr (umlagef. ist durchlaufend)	—	—	—
Zinsen / Jahr	—	—	—
Tilgung / Jahr	—	—	—
CF vor Steuern / Jahr	—	—	—
CF vor Steuern / Monat	—	—	—
± Steuern / Jahr	—	—	—
CF nach Steuern / Jahr	—	—	—
CF nach Steuern / Monat	—	—	—
Renditen & Sicherheits-Kennzahlen
Bruttomietrendite (statisch · NKM/KP)	—	—	—
Cashflow-Rendite (CF n.St. / Immo-Wert)	—	—	—
EK-Rendite im Objekt (CF n.St. / EK im Objekt)	—	—	—
DSCR (Schuldendeckung) ⓘ	—	—	—
LTV (Restschuld / Wert)	—	—	—
Restschuld	—	—	—
Immobilienwert	—	—	—
Eigenkapital im Objekt	—	—	—

— BANK-PRÄSENTATION

Charts für Bank-Termine & Investor-Pitches

Cashflow-Projektion

Jahr	NKM/Mon.	Warmm./Mon.	BWK n.uml./J.	Zinsen/J.	Tilgung/J.	CF v.St./J.	CF v.St./Mon.	± Steuer/J.	CF n.St./J.	CF n.St./Mon.	Restschuld	Immo-Wert	EK im Obj.	LTV

★ Goldene Zeile = Ende der Zinsbindung · Alle Werte in EUR
CF v.St./J. = NKM − BWK n.uml. − Zinsen − Tilgung (Banker-Cashflow, was wirklich am Konto bleibt vor Steuer). CF n.St./J. = NKM − BWK n.uml. − Zinsen ± Steuer (operativ, ohne Tilgung — wie Excel-Definition).

Gespeicherte Objekte

Lokal gespeicherte Kalkulationen – kein Server nötig

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Miete

Steuer-Details

Finanzierung

Bewirtschaftungskosten

Kennzahlen & Ergebnis

Charts für Bank-Termine & Investor-Pitches

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